CHIA SẺ CỦA PGS.TS DOÃN THỊ HỒNG NHUNG – TRƯỞNG BAN TRUYỀN THÔNG CỦA VTIAC VỀ VẤN ĐỀ: ĐẤT TĂNG CAO TẠI CÁC HUYỆN NGOẠI THÀNH HÀ NỘI - NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP
CHIA SẺ CỦA PGS.TS DOÃN THỊ HỒNG NHUNG – TRƯỞNG BAN TRUYỀN THÔNG CỦA VTIAC VỀ VẤN ĐỀ: ĐẤT TĂNG CAO TẠI CÁC HUYỆN NGOẠI THÀNH HÀ NỘI - NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP
Trong 3 tháng liên tiếp gần đây, ở các huyện Hoài Đức, Thanh Oai, Đan Phượng của Hà Nội, giá đất bị thổi giá lên cao qua các phiên đấu giá đất do các địa phương tổ chức, 99 - 100 triệu đồng/m2 đất ở những thôn xóm cách nội thành Hà Nội khoảng vài chục km, nhưng mức giá này lại tương đương với giá trong khu vực nội thành Hà Nội, nơi hạ tầng giao thông, hạ tầng tốt hơn rất nhiều. Tham gia buổi phỏng vấn về vấn đề này, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp của Đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Trưởng ban truyền thông của VTIAC đã đưa ra những giải đáp để làm rõ hơn nguyên nhân và giải pháp cho hiện trạng này.
PV: Đâu là nguyên nhân dẫn đến giá đất bị đẩy cao như vậy?
Bà Doãn Hồng Nhung: Những mảnh đất được đấu giá với mức giá “cao bất thường” có thể xuất phát từ hành vi thổi giá lên cao nhằm mục đích trục lợi. Bởi vì các nhà đầu cơ, nhà đầu tư đã gom hàng từ trước đó và chờ đợi đến phiên đấu giá. Việc tích tụ một lượng bất động sản lớn, chỉ cần đấu trúng 1 lô đất thì sẽ kéo theo hiệu ứng “nước nổi, bèo nổi”. Một mảnh đất lên cao đến 133 triệu thì các mảnh xung quanh sẽ lên theo hiệu ứng này. Từ đó, sự thổi giá được nâng lên. Những bất động sản đã được đầu cơ vào sẽ gánh giá của những mảnh đất cao nhất. Trục lợi diễn ra trong khoảng thời gian chốt cọc vì theo quy định của pháp luật, thời gian thanh toán là 120 ngày. Với diện tích như vậy, người trúng đấu giá sẽ phải nộp 15,1 tỷ cho mảnh đất mà họ đấu trúng. Có thể thấy, với diện tích đó, người trúng đấu giá phải trả số tiền gấp 3, gấp 5, 7 thậm chí là 11 lần. Trong khoảng thời gian 4 tháng cọc, họ đã có thể mua bán, chuyển nhượng trong khoảng thời gian đó.
PV: Với những chiêu trò thổi giá, thường sẽ đi kèm với bỏ cọc, có ý kiến cho rằng: cần phải xử lý thật nghiêm những trường hợp bỏ cọc, hiện pháp luật có những quy định nào đối với hành vi này?
Bà Doãn Hồng Nhung trả lời: Theo Luật Đấu giá tài sản và Nghị định 122 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, việc bỏ cọc đã được quy định rõ. Nếu cá nhân hoặc tổ chức đấu giá trúng nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính, họ sẽ bị mất cọc. Đối với doanh nghiệp, việc bỏ cọc có thể dẫn đến bị cấm tham gia đấu giá trong vòng từ 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ mức tiền đặt cọc hiện tại khá thấp so với giá trị tài sản đấu giá. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc và chịu phạt, vì lợi nhuận thu được từ việc thổi giá vượt xa mức tiền đặt cọc.
PV: Ngoài những biện pháp liên quan đến quy định lại mức đặt cọc, xử phạt về bỏ cọc thì cần có giải pháp gì khác để loại bỏ hiện trạng cố ý đấu giá cao để bỏ cọc không ?
Bà Doãn Hồng Nhung: Để hạn chế việc họ bỏ cọc và thực hiện các hành vi sai trái thì mình cần phải thực hiện những biện pháp đưa ra các tiêu chí để lựa chọn các đối tượng tham gia đấu giá. Để có lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và doanh nghiệp khi họ đầu tư khu đất đó cũng như là cá nhân, tổ chức cũng phải lựa chọn nơi trả giá cao nhất. Tuy nhiên, cũng cần phải thêm các tiêu chí về mục đích sử dụng, có phát triển bền vững khu đất đó hay không, hay công nghệ sử dụng như việc sử dụng công nghệ xanh, sạch là những tiêu chí để có thể hạn chế bớt hành vi mà họ không đủ năng lực thực hiện đối với những dự án mà những dự án này có mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế xã hội vùng miền mà do Đảng và Nhà nước đã quy hoạch, đặt ra.
PV: Ngoài việc xử phạt về hành chính, còn những biện pháp xử phạt tăng nặng thêm để loại trừ những hành động như này xảy ra?
Trưởng ban truyền thông VTIAC – PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung
Bà Doãn Hồng Nhung: Trong thực tế, có những hình thức bổ sung, theo quy định của luật, như không được tham gia đấu giá trong 6 tháng đến 5 năm. Mức 6 tháng đến 5 năm là một khoảng thời gian khá lớn nên cần chi tiết hóa cái mức được tham gia đấu giá. Những hành vi đó, pháp luật cũng đưa ra những quy định trong Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi 2017) về lợi dụng chức vụ gây hậu quả nghiêm trọng hoặc lũng đoạn thị trường.
Cùng thảo luận trong buổi phỏng vấn, GS.TS Hoàng Văn Cường, ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho rằng, nhân tố trung gian là vô cùng quan trọng để tạo ra thị trường lành mạnh, giúp cho người mua, người bán xác định được quyết định như nào là hợp lý. Do vậy, muốn có một thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng, kể cả trong lĩnh vực đấu giá này, cần phải thiết lập được cơ chế để quản lý đối tượng trung gian thị trường này.
Đồng ý với quan điểm này, PGS. Tiến sĩ, giảng viên cao cấp Doãn Hồng Nhung bổ sung: Người dân mong muốn rằng tham gia để hạn chế những hành vi sai trái trong giao dịch thì biện pháp là “trở thật thà vào lòng dối trá”, điều này các quy định pháp luật được quy định ra nó phải có tính dự báo, tính dự đoán và lường trước được các tình huống có thể xáy ra. Cá nhân tham gia đấu giá thì họ cũng hướng đến mục đích lợi nhuận. Những người môi giới đã được đào tạo bài bản trong quy trình về đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản, họ có chứng chỉ về môi giới và họ được đào tạo về đạo đức của người làm môi giới, có bộ quy tắc đạo đức trong quá trình hành nghề môi giới .
Qua những chia sẻ của PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp của Đại học Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Trưởng ban truyền thông của VTIAC cho thấy sự phức tạp trong việc đấu giá đất tại các khu vực ngoại thành Hà Nội, đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế tình trạng thổi giá và bỏ cọc trục lợi. Việc quản lý chặt chẽ hơn các quy định về đấu giá, tăng mức phạt và sàng lọc kỹ đối tượng tham gia đấu giá sẽ giúp tạo ra một môi trường bất động sản minh bạch và lành mạnh hơn trong tương lai.
